Akceptovaný odhadca šetrí náklady

Cena predávaných komodít je vždy výsledkom boja dvoch konfrontujúcich sa snáh: na strane predajcu je úsilie predať čo najvýhodnejšie, teda za čo najvyššiu cenu, a, samozrejme, zo strany kupujúceho vôľa dostať za investované prostriedky čo najlepší „tovar“.

Orientovať sa na poli realít nie je jednoduché, no ani nemožné. Treba sa len vedieť pýtať na správnych miestach.

Najpohodlnejším riešením je využiť služby odhadcu. Zoznam znalcov je k dispozícii na každom krajskom súde a ich profesionalitu zaručuje ministerstvo spravodlivosti: zabezpečuje ich vzdelanie a dohliada na zákonnosť a správnosť ich činnosti. Každému znalcovi taktiež vydáva osvedčenie o jeho odbornej spôsobilosti a zapíše ho do zoznamu, ktorý si možno vyžiadať na adrese Ministerstva spravodlivosti SR.

Banka nemusí prijať každého

Posudok k zabezpečovanej nehnuteľnosti si, až na malé výnimky, vyžiada každá banka ako nevyhnutný dokument pri žiadosti o úver.

Znalecký posudok možete dať vypracovať akémukoľvek registrovanému súdnemu znalcovi, je však vhodné vopred si zistiť, či banka akceptuje posudky toho-ktorého odhadcu, niekedy nemusí sumu, na ktorú je nehnuteľnosť na dodanom znaleckom posudku ohodnotená, rešpektovať. Banky tak robia vtedy, ak nemajú s konkrétnym znalcom dobré skúsenosti, teda že v minulosti dostali od neho nadhodnotený znalecký posudok.

Ak  znalecký posudok nie je vypracovaný v súlade s požiadavkami banky, inštitúcia môže požadovať vypracovanie nového, pričom cena znaleckého posudku sa pohybuje od sto do dvesto eur pri bytoch, v prípade rodinných domov je táto suma vyššia (zhruba 350 eur). Niektoré banky samy zabezpečujú vypracovanie posudku o cene nehnuteľnosti a záujemca zaň zaplatí priamo banke.

Znalec sa pri ohodnocovaní orientuje podľa aktuálnych cien nehnuteľností na trhu, no musí aj prognosticky predvídať vývoj cien na miestnom trhu. Môže sa rozhodnúť medzi niekoľkými metódami ohodnocovania nehnuteľností.

Porovnávacia metóda spočíva v porovnávaní  nehnuteľnosti rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a s podobnými technickými parametrami. Samozrejme, keďže cenu bytu vo veľkej miere určuje jeho lokácia, porovnávajú sa nehnuteľnosti z jednej alebo aspoň podobnej oblasti. Táto metóda vie najpresnejšie odhadnúť správanie trhu, no prekážkou sú chýbajúce potrebné údaje – údaje z kúpnych zmlúv porovnávanej nehnuteľnosti nie sú verejne prístupné.

Výnosová metóda – pomocou nej sa určuje trhová hodnota nehnuteľnosti kapitalizáciou možných ziskov z prenájmu tejto nehnuteľnosti. Ak je teda nehnuteľnosť schopná produkovať výnos, potom súhrnný výnos za 13 rokov, čo je približný čas návratnosti vložených prostriedkov formou bankových úrokov, je všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

Metóda polohovej diferenciácie je spôsob, ktorý sa využíva pri oceňovaní nehnuteľností v najväčšej miere a využiť sa môže pri každom type objektov. Znalec vychádza z rozlohy a technickej hodnoty objektu, ktorú upraví podľa vplyvov pôsobiacich na hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom mieste a čase. Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa  zohľadňujú viaceré faktory, napríklad poloha nehnuteľnosti v danej obci, súčasný technický stav nehnuteľnosti, príslušenstvo atď.

Pri reprodukčnej metóde sa určuje suma, za ktorú sa dnes dá postaviť podobná nehnuteľnosť, ako je oceňovaná, samozrejme, zohľadňuje sa aj opotrebovanosť. Predávaná nehnuteľnosť teda nesmie byť drahšia ako novostavba.